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與房屋驗收相比，房屋質(zhì)量司法鑒定受法律程序和自身科學規(guī)律的雙重制約，既是司法鑒定也是技術(shù)鑒定，既要符合相應法律法規(guī)“公平、公正”的要求，又要保證能夠運用領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)方法得出“科學、客觀”的技術(shù)結(jié)論，為法庭提供的相關(guān)證據(jù)。
房屋質(zhì)量司法鑒定的類型：
在涉及建設(shè)工程質(zhì)量的有關(guān)民事訴訟中，依據(jù)鑒定的目的，通常情況下，常見鑒定有以下幾種類型：
①施工質(zhì)量鑒定
一般發(fā)生在建設(shè)單位或開發(fā)商與施工單位之間的民事糾紛中。發(fā)現(xiàn)或懷疑施工質(zhì)量存在問題，通常是在以下情況下：在施工過程中或竣工驗收時由監(jiān)理或建設(shè)單位技術(shù)負責人發(fā)現(xiàn)，或在是施工單位起訴建設(shè)單位拖欠工程款，建設(shè)單位反訴施工單位，懷疑施工質(zhì)量存在問題。
②成品質(zhì)量鑒定
一般發(fā)生在開發(fā)商與商品房購買者之間的民事糾紛中。隨著住房商品化的推進和法制的逐步健全，居民的維權(quán)意識越來越強烈，加上開發(fā)商對房屋的質(zhì)量淡漠，這類案件呈上升趨勢。盡管住戶發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題大多是從施工質(zhì)量，特別是外觀質(zhì)量開始的，如屋面漏水、粉刷層脫落等，但房屋質(zhì)量不僅與施工質(zhì)量有關(guān)，還涉及勘察設(shè)計質(zhì)量。
③環(huán)境變化對臨近房屋的損害鑒定
發(fā)生在住戶與施工單位的民事糾紛中。城市密集區(qū)的基坑開挖、地鐵施工、地下水抽取、采礦等引起的地面沉降都會對臨近建筑產(chǎn)生不利影響。
④ 工程事故鑒定
當發(fā)生重大工程質(zhì)量事故時，為了認定責任，需要做事故鑒定。工程事故鑒定并不單純是技術(shù)鑒定，還涉及管理、政策法規(guī)等其它方面。依據(jù)事故的性質(zhì)，除了追究民事責任外，可能還涉及到刑事責任。
司法鑒定使用技術(shù)標準的選用：
目前我國有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量的技術(shù)標準大致可以分為四類：
第一類是規(guī)劃、勘察、設(shè)計規(guī)范，用來規(guī)范勘察、設(shè)計行為；
第二類是施工質(zhì)量驗收規(guī)范，用來規(guī)范施工行為；
第三類是可靠性鑒定標準，如《工業(yè)廠房可靠性鑒定標準》(GBJ144-90)、《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-99)、《民用建筑可靠性鑒定標準》(GB50292-1999)等，用來評價結(jié)構(gòu)的可靠現(xiàn)狀，包括安全性和使用性；
第四類是管理的法律、法規(guī)，如《建筑法》、《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》(GB50319-2000)、《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》(GB50300-2001) 、建設(shè)部令第4號《城市危險房屋管理規(guī)定》(2004年修訂)，用來規(guī)范建設(shè)工程各主體的管理行為。
對于單純的施工質(zhì)量鑒定應該依據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》及相應的各專業(yè)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范。 根據(jù)完成的施工內(nèi)容，分別對分項工程、分部工程或單位工程進行鑒定，鑒定的結(jié)論為是否合格。
房屋的成品質(zhì)量鑒定問題涉及到勘察質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量，似乎可以分別對照國家的勘察規(guī)范、設(shè)計規(guī)范和施工驗收規(guī)范，評價其符合的程度。但根據(jù)最高人民法院公布的法釋(2003)7號文《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
由此可知，如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房屋買賣合同。所謂質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，應該對應《民用建筑可靠性鑒定標準》(GB50292-1999)中的“安全性顯著影響整體承載”這一等級。
而目前的設(shè)計類規(guī)范不具備做出整體評價的功能，只有《民用建筑可靠性鑒定標準》才具備對房屋的整體安全狀況做出評價的功能，用鑒定等級來反映。所以宜采用《民用建筑可靠性鑒定標準》作為鑒定的依據(jù)。同樣，如果是工業(yè)廠房的鑒定，則應采用《工業(yè)廠房可靠性鑒定標準》(GBJ144-90)。
環(huán)境變化對周圍鄰近房屋損害程度的鑒定應采用《民用建筑可靠性鑒定標準》作為依據(jù)標準。與上面情況不同，鑒定的焦點并不是房屋的安全現(xiàn)狀，而是由于施工等外在因素引起的房屋的有害變化以及這種變化的程度，因而需要了解損害前后的情況，并加以對比，這需要做施工前的證據(jù)保全。
工程安全事故的鑒定是在事故發(fā)生后，所以是否存在問題是明確的，問題帶來的后果也是確定的，鑒定的目的主要是為了分清責任，宜依據(jù)有關(guān)管理法規(guī)以及相應的勘測設(shè)計規(guī)范、施工驗收規(guī)范，找出各自的工作失誤，分清誰是責任的承擔者。
司法鑒定的委托程序：
①雙方共同委托：
若當事人雙方能達到一致，能同時對一家建筑工程司法鑒定機構(gòu)的鑒定能力、鑒定結(jié)論表示認可，雙方可就委托事項，進行共同委托司法鑒定。這種方式具有可選擇性，可以共同挑選合適的、有能力的機構(gòu)。
②法院技術(shù)科對外委托
若當事人雙方就司法鑒定機構(gòu)的選擇不能達成一致，則要等該案件提起訴訟后，由法院依據(jù)程序，依法對外委托司法鑒定業(yè)務。這種方式當事人雙方具有不可選擇性。一般來講，當法院或仲裁庭決定將案件所涉工程交由專門房屋鑒定機構(gòu)進行鑒定時，所選擇的鑒定機構(gòu)都是具備鑒定資質(zhì)的。但是，作為當事人，應當首先對鑒定機構(gòu)的鑒定資質(zhì)進行核查。
司法鑒定結(jié)果：
證據(jù)是司法公正的前提和基礎(chǔ)，司法鑒定作為證據(jù)制度的重要內(nèi)容，鑒定結(jié)果就顯得尤為重要。
鑒定結(jié)論的評定一般分為工業(yè)建筑和民用建筑。鑒定報告內(nèi)容一般包含：報告說明、結(jié)論、數(shù)據(jù)、計算書、照片（證據(jù)）等。
司法鑒定費按照“誰主張，誰負擔”的原則，一般由申請鑒定方在提出申請時或者在人民法院指定的期限內(nèi)預交。雙方均要求鑒定的，雙方各預付一半。
誰敗訴、誰承擔是訴訟費用承擔的一般原則。是對敗訴方消耗司法資源的一種制裁，是體現(xiàn)法律公平、公正的一個方面。因此，在最后的判決或裁決中，訴訟費用由敗訴方負擔，勝訴方自愿承擔的除外。部分勝訴、部分敗訴的，人民法院或仲裁庭根據(jù)案件的具體情況決定當事人各自負擔的訴訟費用數(shù)額。
同時，應注意：
①當事人一方申請鑒定，但未在限定期限內(nèi)繳納鑒定費，或接到通知后未參加鑒定程序或未對鑒定意見進行質(zhì)證的，視為對鑒定請求的放棄，應承擔舉證不能的后果，人民法院有可能以當事人另一方所提供的證據(jù)作為確定工程款的依據(jù)。在一審中放棄鑒定請求的一方不得在二審中以此為由主張一審程序違法。
②一審期間，當事人雙方均申請鑒定，一方因未預交鑒定費，人民法院未支持其鑒定申請，而鑒定結(jié)論最終根據(jù)另一方的申請作出的。二審期間，一審時未預交鑒定費的一方仍然有權(quán)以一審時根據(jù)另一方申請作出的鑒定結(jié)論的依據(jù)明顯不足為由申請重新鑒定。