房屋質(zhì)量：如何解決大多數(shù)人的煩惱

在中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布的2014年受理投訴情況報(bào)告中，全年共接到房產(chǎn)及建材類投訴2.4萬(wàn)余件，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)多在房屋質(zhì)量問(wèn)題、合同糾紛、房屋面積欺詐、物業(yè)服務(wù)糾紛等方面，其中涉及質(zhì)量問(wèn)題的達(dá)到49.1%，可見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)成為房屋首要解決的難題。

房屋質(zhì)量問(wèn)題，也稱房屋質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。質(zhì)量問(wèn)題依其嚴(yán)重程度和法律后果，可以分為3類，一是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；二是質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用；三是一般質(zhì)量問(wèn)題。

   主體結(jié)構(gòu)是指基于地基基礎(chǔ)之上，接受、承擔(dān)和傳遞建設(shè)工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性的有機(jī)聯(lián)系的系統(tǒng)體系，它和地基基礎(chǔ)一起共同構(gòu)成建設(shè)工程完整的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，是建設(shè)工程安全使用的基礎(chǔ)，是建設(shè)工程結(jié)構(gòu)安全、穩(wěn)定、可靠的載體和重要組成部分。

“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”是個(gè)主觀判斷，是否嚴(yán)重，沒(méi)有相應(yīng)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，沒(méi)有指標(biāo)或參數(shù)來(lái)檢測(cè)區(qū)分。綜合相關(guān)案例，大致能得到一些判斷是否構(gòu)成“嚴(yán)重影響”的考量因素：如果該質(zhì)量缺陷大多數(shù)的社會(huì)公眾都無(wú)法容忍和接受；經(jīng)多次修復(fù)仍無(wú)法解決；威脅人身安全或健康的，這些都極有可能被認(rèn)定為“嚴(yán)重”。

一般質(zhì)量問(wèn)題是指除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題和嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問(wèn)題之外的質(zhì)量問(wèn)題，如飾面脫落，廁所、廚房、盥洗室、陽(yáng)臺(tái)地面泛水、積水、漏水，電線漏電、管道堵塞、暖氣不熱問(wèn)題等等。出現(xiàn)以上問(wèn)題時(shí)，在保修期內(nèi)，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商修復(fù)，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。修復(fù)期間造成的其他損失，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商賠償。

偷工減料壓縮工期成風(fēng)

陜西房屋鑒定中心介紹了幾種常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題及造成問(wèn)題的原因。

空鼓、開(kāi)裂、漏水等都屬于房屋的質(zhì)量通病。例如空鼓，一般是施工過(guò)程中施工工藝不到位，具體如墻內(nèi)空鼓產(chǎn)生的原因一是水泥本身不達(dá)標(biāo)，二是在粉刷的時(shí)候施工工藝不到位，第三可能是保養(yǎng)不到位，都會(huì)導(dǎo)致空鼓。房屋的另一個(gè)重大的質(zhì)量問(wèn)題——開(kāi)裂，也和施工過(guò)程有關(guān)系。開(kāi)裂的第一個(gè)原因就是框架剪力墻的填充墻材料出現(xiàn)了問(wèn)題，填充墻的材料剛出廠的時(shí)候溫度比較高，按規(guī)范要求要放置四五天才能上墻，但是有的施工單位為了趕時(shí)間，滾燙的材料就上墻了，所以會(huì)導(dǎo)致性質(zhì)不穩(wěn)定。第二種開(kāi)裂的原因是框架剪力墻和填充墻之間有縫隙，這個(gè)縫隙要求3道工序處理，但有些施工單位只做一道。此外在砌筑過(guò)程中，為了更好的跟框架剪力墻連接，應(yīng)該設(shè)置鋼筋，鋼筋要和剪力墻連接，伸到墻里邊去，讓它連接成一體，而很多施工企業(yè)缺少了這一步驟。這些工藝，都是要增加施工工作量的，施工單位為了偷工減料，就不會(huì)這樣做，也就造成了開(kāi)裂問(wèn)題。

除了房屋開(kāi)裂，購(gòu)房者遇到最多的問(wèn)題可能就是房屋滲水、漏水。滲水主要發(fā)生在5個(gè)方面，第一是屋面滲水，第二是窗戶滲水，第三是廚衛(wèi)間滲水，第四是外墻滲水，第五個(gè)是地下室滲水。“大多數(shù)原因都是材料和施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題?！辈牧系脑蚓褪欠浪?/span>材料本身不合格，無(wú)論怎么做防水效果也是差的。第二是施工方面，如果每一個(gè)環(huán)節(jié)做到位的話，不做防水都不應(yīng)該漏水的。趕工期會(huì)造成很大的麻煩，很多優(yōu)質(zhì)的材料由于在趕工期的時(shí)候，施工工藝和施工方法不到位，導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。每一個(gè)項(xiàng)目都有定額工期，是根據(jù)工作量的大小，根據(jù)它的難易程度，國(guó)家也有規(guī)范，但是現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)企業(yè)為了提前變現(xiàn)，就壓縮工期。

商品房質(zhì)量尤為重要，它不僅關(guān)系到消費(fèi)者的居住舒適度，更關(guān)系到其居住安全。然而有的開(kāi)發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。對(duì)此，國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

有機(jī)構(gòu)曾做過(guò)房屋質(zhì)量線上調(diào)查，房屋開(kāi)裂、漏水、露筋、空洞、精裝標(biāo)準(zhǔn)不符、層高面積縮水、薄樓板以及環(huán)保測(cè)評(píng)不過(guò)關(guān)是當(dāng)前房屋質(zhì)量存在的八大主要問(wèn)題。而購(gòu)房者遇到這些問(wèn)題時(shí)采取的解決方式是什么呢？通過(guò)對(duì)8919名網(wǎng)友進(jìn)行的調(diào)查，有22.92%的人選擇自認(rèn)倒霉，22.87%的人選擇通過(guò)物業(yè)公司來(lái)解決，20.48%的人選擇通過(guò)開(kāi)發(fā)商去解決，還有18.09和12.89%的人選擇通過(guò)監(jiān)管部門或者媒體維權(quán)來(lái)解決。

著名驗(yàn)房專家、房屋質(zhì)量評(píng)估與診斷專家建議，針對(duì)有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題，消費(fèi)者可以采取以下措施，維護(hù)自己的合法權(quán)益：

對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，購(gòu)房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)……承擔(dān)商品房保修責(zé)任”的規(guī)定，請(qǐng)求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購(gòu)買人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格證書后，可要求開(kāi)發(fā)商予以退房，對(duì)因此造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商不予理睬的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。